درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت

پس از اتمام مدت قرارداد اجاره موجر می‌تواند در شرایط زیر درخواست تخلیه محل کسب یا  پیشه (حرفه) یا تجارت را نماید:

1- تخلیه ملک تجاری به منظور احداث ساختمان جدید به شرط اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود. و شهرداری وظیفه دارد پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نماید.

2- چنانچه شخص موجر بخواهد از ملک برای کسب یا پیشه یا تجارت خود استفاده کند.

3- اگر محل کسب یا پیشه (حرفه) یا تجارت برای سکونت مناسب باشد و مالک برای سکونت خود یا فرزند یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در مواردی که ذکر شده دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه برای مستأجر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر نیز حکم خواهد داد.

* هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختن ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به طریقی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأجر قبلی به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد. مگر آنکه ثابت شود تأخیر و دیرکرد شروع ساختمان سازی یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر اجبار یا مبتنی بر دلایل خارج از اراده مالک بوده است.

* تبصره: اگر در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت خواهد بود.

* طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 هرگاه مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر را داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشاغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

* هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب (گرفتن) شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه ملک، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد، در غیر این صورت مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال ابتدا به وکیل ملکی سپس به دادگاه مراجعه نماید.

* تبصره 1: اگر مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده ملک مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این صورت مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق (شایستگی) دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

* تبصره 2: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

نکات مهم در تنظیم قولنامه که خریدار باید به آنها دقت کند:

1- خریدار باید مشخصات ملکی را که قصد خرید آن را دارد با ویژگی‌های آنکه در سند قید شده است مطابقت دهد و مطمئن گردد که مال مورد معامله در رهن یا وثیقه و یا در توقیف نباشد.

2-اگر موضوع مورد معامله ملک است خریدار باید بررسی کند که توابع و منضمات و ملحقات (اضافه شده‌ها) و مشاعات و مشترکات ملک مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و…. به طور روشن در سند توصیف شده باشد.

3- اگر قولنامه توسط وکیل یا ولی و قیم مالک امضاء می‌شود و نه خود مالک، باید دلایل احراز (دستیابی) سمت آنها را بررسی شود و خریدار دقت کند که آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ یا اگر امضاء کننده ولی مالک است مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نبوده. همچنین در جایی که امضاء کننده قیم مالک است باید مشخص شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال مولی علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

4- اگر مورد معامله وارثی باشد و از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد خریدار باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و کپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد، همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

5- همچنین فروشنده باید ممنوع‌المعامله نباشد و یا مشمول فراری از نظام وظیفه نباشد در این صورت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نمی‌باشد..

6- خریدار باید دقت کند که فروشنده محجور (سفیه، صغیر، مجنون) نباشد و چنانچه فروشنده خیلی پیر یا بیمار است و حرکات غیرعادی دارد احتمال بدهد که او محجور است و با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین اطمینان حاصل کند که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.

7- خریدار باید بداند تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی انتقال داده نشده از پرداخت کل مبلغ مورد معامله خودداری نماید.

8- خریدار باید مطمئن شود ملک مورد معامله اعم از مسکونی، تجاری یا اداری در تصرف مستأجر نیست و اگر در تصرف مستأجر باشد باید در قرارداد ترتیب و مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید (ثبت) شود.

9- خریدار باید سعی کند تمام مبالغ را به وسیله چک تضمینی پرداخت نماید تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداختی‌های خود داشته باشد.

10- برای حضور در دفتر اسناد رسمی حتماً در قولنامه روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین نمایند و برای عدم حضور یا خودداری از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.

11- اگر مورد معامله ملک باشد باید دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.

قسمت‌های اختصاصی و مشاعات آپارتمان

آپارتمان دارای دو قسمت می‌باشد: قسمت‌های اختصاصی و مشاعات.

قسمت‌های اختصاصی آپارتمان به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که عرفاً و بر حسب عادت مورد استفاده انحصاری مالک یا جانشین او قرار گرفته باشد و شخص دیگری حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی را ندارد.

قسمت‌های مشترک یا مشاع ساختمان متعلق به هر یک از ساکنین آپارتمان‌ها می‌باشد و می‌توانند در قسمت‌های مشترک هر کدام از آنها به میزانی که در هیأت مدیره مقرر و تعیین شده و یا اینکه بر حسب ضرورت و نیاز می‌باشد، استفاده نمایند.

در واقع هیچ یک از ساکنین در مشاعات آپارتمان نمی‌توانند مانع از تصرف سایر ساکنین گردند یا موجب ایجاد مزاحمت برای انتفاع و بهره‌ برداری اشخاص گردند.

مشاعات و مشترکات آپارتمان به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده همه ساکنین آپارتمان باشد و برای آن نمی‌تواند حق انحصاری قائل شد. و به طور کلی به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که در سند مالکیت افراد که به موجب عرف و عادت آن قسمت‌ها جزء مالکیت اشخاص نباشد که شامل مشاعات می‌باشد.

حق مالکیت و اعمال تصرف ساکنین آپارتمان در مشاعات ساختمان نسبت به همه اشخاص است هر چند که بخشی از مشاعات در قسمت‌های اختصاصی ساختمان قرار گرفته باشد.

مشاعات آپارتمان

* زمین زیربنا چه به بنا متصل باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

* تأسیسات بخش‌های مشترک مانند منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، چاه آب و پمپ، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، رختشوی‌خانه و اتاق سرایدار در هر قسمت از ساختمان که قرار داشته باشد.

* دستگاه آسانسور و محل قرارگیری آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها (مانند لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و…

* دیوارهای میان بخش‌های اختصاصی، به شرط آنکه از موارد اسکلت ساختمان نباشد.

* اسکلت ساختمان

* راهروها، پاگردها، پله‌ها و درها و پنجره‌ها که در قسمت‌های اختصاصی ساختمان قرار نداشته باشد.

* بام و همه تأسیساتی که برای استفاده همه شرکا و یا حفظ بنا در آن ساخته شده باشد.

تأسیسات مربوط به راه پله مانند تلفن و وسایل اخبار و وسایل تأمین کننده روشنایی، و تأسیسات مربوط به آنها شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور، محل اتمام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی

* نمای بیرونی ساختمان

* محوطه (حیاط و فضا) ساختمان، پارک‌ها، باغ‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی کسی ثبت نشده باشد.

 

تخلیه اماکن تجاری، تخلیه مغازه

طبق بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به تمامی دعای مربوط به تخلیه عین مستأجره (ملک اجاره داده شده) را دارد به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه (حرفه) یا تجارت.

طبق ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1365 هر محلی که برای سکنی و اقامت یا کسب یا پیشه (حرفه) یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی و رضایت با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

موارد فسخ و بر هم زدن اجاره و تخلیه ملک توسط مستأجر

1- طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر، هرگاه ملک مورد اجاره با توصیفاتی که در اجاره‌نامه ذکر شده است، منطبق و برابر نبوده و مطابقت نداشته باشد.

2- چنانچه در بین مدت اجاره عیبی در ملک مورد اجاره اتفاق بیفتد که آن را از قابلیت بهره‌بردادی خارج نماید و برطرف نمودن آن عیب امکان‌پذیر نباشد.

3- هرگاه در قرارداد اجاره شرایطی جهت حق فسخ و بر هم زدن قرارداد برای مستأجر قید شده باشد.

4- اگر در میان مدت اجاره مستأجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ اجاره را داشته باشند.

5- هرگاه ملک مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

* طبق ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر 1356، هرگاه مستأجر به علت اتمام مدت اجاره یا در مواردی که به درخواست او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن خودداری نماید مستأجر وظیفه دارد به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او درخواست کند که برای تحویل ملک مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع (قرارگیری) ملک مراجعه کرده و تخلیه کامل ملک مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم نماید.

از این تاریخ رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نمایند قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن ملک و دریافت کلید حاضر شود. چنانچه مستأجر به ترتیبی که گفته شد عمل نکند تعهدات او طبق مقررات و شرایط اجاره‌نامه پابرجا است.

منبع:

https://wp.nyu.edu/downloadbook/%D9%88%DA%A9%DB%8C%D9%84-%D9%85%D9%84%DA%A9%DB%8C%D8%8C-%D9%87%D9%85%D9%87-%DA%86%DB%8C%D8%B2-%D8%AF%D8%B1%D8%A8%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D9%88%DA%A9%D8%A7%D9%84%D8%AA-%D9%85%D9%84%DA%A9%DB%8C/